שאלות ותשובות: כיצד להתמודד עם ליקוי בניה בדירה חדשה ומתי להגיש תביעה נגד קבלן?

רכישת דירה חדשה היא כנראה הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר שמרבית המשפחות בישראל יעשו במהלך חייהן. רגע קבלת המפתח מלווה בהתרגשות עצומה ובציפייה להתחלה חדשה בנכס מודרני ותקין. עם זאת, במציאות של ענף הבנייה הישראלי כיום, רוכשים רבים מגלים כי החלום הרטוב הופך לפעמים לרטיבות ממשית בקירות, וכי הדירה החדשה רוויה בליקויים הנדסיים ואסתטיים כאחד. כדי לעשות סדר בנושא הכל כך מורכב הזה, פנינו לצוות המומחים של ארז אסרף – משרד עורכי דין – דוח חדש, משרד עורכי דין מוביל שנוסד בשנת 2011 ומתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, דיני מקרקעין וליטיגציה חוזית מורכבת. יחד גיבשנו מדריך שאלות ותשובות מקיף שיסייע לכם להבין מהן זכויותיכם וכיצד לפעול.

מה נחשב מבחינה משפטית בתור ליקוי בניה בדירה חדשה?

מבחינה חוקית, ליקוי בניה בדירה חדשה מוגדר כאי-התאמה בין מה שהובטח לרוכש בחוזה המכר ובמפרט הטכני המצורף אליו, לבין המצב הפיזי של הדירה בפועל. בנוסף, כל חריגה מתקני הבנייה הישראליים הרשמיים, מתקנות התכנון והבנייה או מחוק המכר (דירות) נחשבת לליקוי בנייה. הליקויים מחולקים לשתי קטגוריות עיקריות:

• ליקויים גלויים: ליקויים שניתן לזהותם בבדיקה ויזואלית פשוטה בעת מסירת הדירה, כגון מרצפות שבורות, חלונות שאינם נסגרים כראוי, סדקים בולטים בקירות או גימורי צבע רשלניים.
• ליקויים נסתרים: בעיות שמתגלות רק לאחר מגורים בדירה, לעיתים אף חודשים או שנים לאחר המסירה. דוגמאות בולטות לכך הן בעיות איטום הגורמות לחדירת מי גשמים, בעיות בצנרת הביוב והמים, או כשלים קונסטרוקטיביים בשלד המבנה.

מהם הצעדים הראשונים שיש לנקוט מיד עם גילוי של ליקויי בנייה?

הפעולות הראשונות שאתם מבצעים עם גילוי הליקויים הן קריטיות להצלחת ההליך המשפטי העתידי שלכם. ראשית, יש לתעד הכל בצורה יסודית. צלמו בווידאו ובסטילס כל ליקוי ופגם ברזולוציה גבוהה. שנית, שלחו הודעה בכתב לקבלן בהקדם האפשרי (עדיף בדואר רשום או במייל עם אישור מסירה) ופרטו בה את הליקויים שנמצאו. שלישית, פנו למהנדס בניין מוסמך או לחברת בדק בית מקצועית על מנת שיפיקו עבורכם חוות דעת הנדסית מקיפה המפרטת את כל הליקויים ועלויות התיקון המשוערות שלהם. חוות דעת זו תשמש כראיה המרכזית שלכם מול הקבלן ומול בית המשפט.

מהי "תקופת הבדק" ומהי "תקופת האחריות", ואיך הן משפיעות על פנייה אל הקבלן?

חוק המכר (דירות) מגדיר שתי תקופות זמן קריטיות המטילות חובות שונות על הקבלן:

• תקופת הבדק: תקופה זו מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לרוכש והיא נמשכת בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי (לדוגמה: כשל במערכות אינסטלציה – 4 שנים, כשל באיטום – 4 שנים, סדקים בקירות – 5 שנים וכדומה). במהלך תקופה זו, נטל ההוכחה מוטל על הקבלן. כלומר, אם התגלה ליקוי, הקבלן חייב לתקן אותו אלא אם כן יוכיח שהליקוי נגרם כתוצאה משימוש רשלני או תחזוקה לקויה של הרוכש.
• תקופת האחריות: תקופה של שלוש שנים נוספות המתחילה מיד עם סיום תקופת הבדק. בתקופה זו, נטל ההוכחה מתהפך ועובר אל כתפי הרוכש. על מנת לאלץ את הקבלן לתקן, על הרוכש להוכיח כי מקורו של הליקוי הוא בעבודה רשלנית, בתכנון לקוי או בחומרים ירודים שהקבלן השתמש בהם.

מתי כדאי להתחיל לפעול ולהגיש תביעה נגד קבלן בפועל?

על פי החוק, לרוכש יש חובה לתת לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן את הליקויים שהתגלו. עם זאת, ישנם מקרים שבהם אין מנוס מהגשת תביעה נגד קבלן. מקרה כזה מתרחש כאשר הקבלן מתעלם באופן עקבי מפניותיכם, מסרב לבצע את התיקונים, או מבצע תיקונים חלקיים ורשלניים שלא פותרים את הבעיה מהשורש. כמו כן, אם הקבלן דורש סכומי כסף נוספים עבור התיקונים, או אם התיקונים מבוצעים באופן שמסכן את בריאותכם ובטיחותכם, מומלץ לפנות מיד לעורך דין מומחה כדי לבחון הגשת תביעה לקבלת פיצוי כספי או לצו עשה שיחייב את הקבלן לפעול.

מהם הפיצויים שניתן לתבוע במסגרת תביעות קבלן בבתי המשפט?

במסגרת הגשת תביעות קבלן ניתן לדרוש מגוון רחב של סעדים ופיצויים:

• פיצוי בגין עלות התיקונים: הסכום הכספי הנדרש להבאת קבלן חיצוני שיבצע את התיקונים בצורה מקצועית על בסיס חוות דעת המומחה ההנדסי.
• פיצוי בגין ירידת ערך: במקרים שבהם לא ניתן לתקן את הליקוי באופן מוחלט (לדוגמה, תקרה נמוכה מדי או חניה קטנה מהתקן), נתבע פיצוי המשקף את אובדן הערך הנדל"ני של הנכס.
• דיור חלופי ואובדן הנאה: אם הליקויים או עבודות התיקון מחייבים אתכם לפנות את הדירה באופן זמני, הקבלן יידרש לשלם עלויות דיור חלופי. כמו כן, ניתן לתבוע פיצוי בגין עוגמת נפש, טרחה ואובדן ימי עבודה.

כיצד משרד עורכי דין מקצועי יכול לסייע לכם לנצח במאבק?

מאבקים מול קבלני בניין וחברות יזמיות גדולות דורשים ידע משפטי מעמיק, היכרות מעולה עם התקנים ההנדסיים ויכולת ניהול משא ומתן קשוחה. משרד ארז אסרף – משרד עורכי דין – דוח חדש מציע ליווי אישי וצמוד לאורך כל הדרך. עו"ד ארז אסרף, בעל תואר שני במשפט מסחרי מאוניברסיטת תל אביב, מוביל את המשרד תוך שימת דגש על הערכת סיכויים ריאלית של התיק, אסטרטגיית ליטיגציה מותאמת אישית לכל לקוח וחתירה בלתי מתפשרת להשגת התוצאה המיטבית – בין אם מחוץ לכותלי בית המשפט ובין אם בפסק דין מנצח.

לסיכום, אל תתמודדו לבד מול ליקויי הבנייה. שמירה על זכויותיכם ועל ערך הבית שלכם דורשת פעולה מהירה, תיעוד קפדני וליווי משפטי מנוסה. פנו עוד היום לייעוץ ראשוני ותבטיחו לעצמכם שקט נפשי.

נכתב על ידי: רבקה פרץ